Високата инфлация през последните три години и ниските лихви по банковите депозити подтикна много българи да търсят спасение за спестяванията си в инвестиции в недвижими имоти. Цените на жилищата продължават да нарастват, а лесният достъп до кредити стимулира пазара. Появяват се обаче първи признаци на промяна в икономиката. Рисковете вече се калкулират от БНБ и финансовия сектор у нас, а централната ни банка е готова да действа с ограничените ресурси заради валутния борд на българския лев. Готови ли са обаче кредитополучателите?

В сектора отбелязват, че това също е стимул за купуване на имот, тъй като българите живеят в по-малки жилища спрямо средното за Европа. Намалява обаче интересът към купуване на жилище с цел отдаване под наем. „Въпреки че все се говори към момента, че цените на имотите непрекъснато растат това вече не е така, но действително търсенето е повече от предлагането. Трудностите, които срещат клиентите, е да намерят онзи имот, който да отговаря на техните искания - именно по-големи стаи, по-просторни жилища. Последните няколко години много се строяха жилища с по-малки пространства. Сега клиентите търсят големи пространства. Много държат на паркоместата“, допълни Росица Манева, управител пред БНТ.
Въпреки това в сектора на недвижимите имоти отчитат, че търсенето продължава да изпреварва предлагането и поддържа ръста на цените.

„Ние не отчитаме към момента притеснителна тенденция. 2022 година имаше някои тримесечия, в които инфлацията беше по-висока от ръста на доходите, но 2023 г. отново се завъртя това съотношение и доходите растат по-бързо от инфлацията“, заяви Антон Андонов, изпълнителен директор на агенция за недвижими имоти.

„Повишаването на цените влияе на разполагаемия доход на домакинствата и от там влияе на тяхната кредитоспособност. Същото е и с повишаването на лихвените проценти. По-високата лихва означава по-високи погасителни вноски, съответно разполагаемият доход на домакинствата намалява така че банките постепенно оценяват тази вероятност от влошаване на кредитоспособността на своите кредитополучатели“, добави Борис Петров, финансист.

Банките отчетоха рекорден ръст в печалбите през миналата година от 64%, а двигател беше именно дейността от кредити, а не от такси и комисионни.

„В България не сме свидетели на съществено повишаване на лихвените проценти. Ако вземем средните лихви за 2022 г. по ипотечни кредити, които са по данни на БНБ, които са 2,57 и ги сравним с тези от 2023 г. покачването е с около 0,2%, което пък е така в резултат на много свободен ресурс в банките. Хората и домакинствата спестяват по-бързо, отколкото вземат“, поясни Антон Андонов, изпълнителен директор на агенция за недвижими имоти.

Ниските лихви, които звучат като добра новина за кредитополучателите, сега потенциално могат да се окажат предизвикателство.

„Точно ниските лихви по депозитите в България и същевременно кредитите в лева, които се отпускат, са довели до това добро представяне миналата година. Но проблемът е, ако България влезе в еврозоната и когато влезе, тези кредити, които се отпускат на много ниска лихва - под 3% особено, автоматично ще трябва да се съобразят и ще трябва да преминат към лихвените равнища, които са адекватни в цялата еврозона. Няма как тези ниски лихви да продължат да бъдат на това ниво, което са в момента, при влизането в еврозоната. Там механизмът е съвсем различен“, уточни д-р Юлиан Войнов, икономист.

„Моето очакване е тези повишения на банковата цена на финансиране да се отразят постепенно и в цената на жилищните и ипотечни кредити. Разбира се, много постепенно във времето, без резки повишения, но факт е, че в момента това е най-евтиният кредитен продукт, който банките предлагат и той изостава съществено от кредитните продукти, от цените и в другите държави в еврозоната и извън, където ипотечните кредити струват над 4%. За справка при нас е около 2,8%", коментира Борис Петров, финансист.

Не е в интерес на нито една търговска банка шоково да повиши лихвите, но кредитополучателите трябва да са наясно, че тенденцията е те да нарастват, включително и с приемането еврото, когато и да се случи. Към това трябва да се калкулира и продължаващият ръст в цените на имотите, въпреки че повечето кредитополучатели успяват да върнат предсрочно заемите си.

„Превръщането на левовете в евро, колкото и плавно да върви - това е някакъв шок. След влизането в еврозоната лихвените равнища ще трябва да бъдат повишени до нивата, които са в еврозоната. В еврозоната минималната лихва по депозитите в Централната банка е 4%. Ние говорим за лихви в жилищното кредитиране от порядъка на 3%. Дори и да не стане шоково в рамките на един ден или месец посоката е ясна. Дори да приемем, че това стане в рамките на една година, това означава още 25% допълнително задължение на фирмите и гражданите към банките по отношение на погасяването на техните кредити“, заяви д-р Юлиан Войнов, икономист.

„Ръст на цените от порядъка на 5 - 7% годишно е здравословен. Той отчита в общия случай натрупаната инфлация и нормалния ръст на този актив. Очакваме и през 2024 г. да имаме поскъпване на номиналните цени с между 7 и 10%, което считаме за абсолютно нормален и умерен ръст“, допълни Антон Андонов, изпълнителен директор на агенция за недвижими имоти.

Какви са прогнозите за пазара на имоти през 2024 г.

„Членството в еврозоната би се отразило в по-бърза конвергенция на лихвените проценти по ипотечните кредити заедно с лихвените проценти в еврозоната. В този смисъл може да очакваме, че банките биха охладили темповете на кредитиране. В същото време дори да не влезем в еврозоната БНБ предприема доста мащабни макропруденциални мерки, насочени именно към охлаждане на жилищното кредитиране, които вероятно ще бъдат въведени през втората половина на тази година. През юни се очаква да влезе един нов проект за отчетност на кредитоспособността, включително на кредитополучателите към БНБ по една общоевропейска регулация на Европейската централна банка, която се нарича АНА кредит. Това на практика е една база данни, в която влизат не само данните за кредита, но и данните за дохода, данните за съответно обезпеченията и т.н., които кредитополучателят е осигурил по съответния договор. Това ще даде възможност за по-ефективно калибриране на тези макропруденциални мерки, които БНБ ще въведе през втората половина на годината“, добави Борис Петров, финансист.

„От една страна ние може да очакваме на базата на увеличените лихви по кредитите ефекта от влизането в ЕЗ на базата на отварянето на българския пазар към европейския, бих казал, че ако не спад, то може да имаме нормализиране на цените, т.е. растежът няма да бъде толкова голям. Липсата на такъв растеж може да доведе до отлив на банките да раздават нови кредити. Един от факторите за големия ръст на ипотечните кредити е, че банките дават почти 100% кредит да покрива цената на имота. В някои случаи той е по-малък, но се компенсира с потребителски креди поради това, което виждаме и голям ръст върху потребителските кредити. Има условия, ако се затегне финансовата ситуация в Европа и след влизане в еврозоната да видим застопоряване на цените на някакво ниво или намаление, което е ясно, че ще повлияе негативно върху този пазар и цялата икономическа ситуация“, коментира д-р Юлиан Войнов, икономист.

„Ако България бъде приета в еврозоната в началото на 2025 г., през втората половина на тази 2024 г. може да има известен натиск върху повишение на лихвените проценти поради процеса на влизане в еврозоната, където средно в еврозоната лихвените проценти са около 2 процентни пункта над тези, които споменахме у нас. Но пък очакваме тенденцията за намаляване на основната лихва да стартира в скоро време, така че не очакваме ефектът да е значителен“, каза още Антон Андонов, изпълнителен директор на агенция за недвижими имоти.

Финансисти обаче посочват, че членството на страната в еврозоната ще направи страната ни нискорискова и ще повиши инвеститорския интерес. „Най-вероятно нашият кредитен рейтинг ще бъде вдигнат. В момента имаме ВВВ. Има вероятност в рамките на една година той да се вдигне с две степени до А-, което ще насочи съвсем друг вид инвеститори, които до този момент са избягвали да се насочат към България. По-голямата конкуренция е добре по принцип, защото това нормализира цените“, каза Войнов.

Прогнозите за жилищния пазар у нас остават без съществени промени - макар и да има намаляване на броя на сделките интересът на купувачите се запазва достатъчно силен, за да движи пазара. Благоприятното кредитиране за ново жилище ще се запази за още известно време, но определено тенденциите са лихвите плавно да се повишават.

Това поставя в риск всеки кредитополучател, който е надценил финансовите си възможности. Но механизмите в банковия сектор ще неутрализират възникването на шокове в системата, като я запазят стабилна и готова за еврото.